Все още нестабилната икономическа и политическа обстановка се явява основна причина за слабата инвестиционна активност в сегмента на офис площи в страната. Отчита се голям обем замразени проекти в сегмента, сочи анализ на компанията за недвижими имоти Sollers. 

След преминаването на първите вълни на икономическата криза и появилите се впоследствие първични признаци на стабилизиране на пазара на недвижими имоти, през последните месеци ставаме свидетели на лека активност в сегмента на офис площите, която намира израз в “размразяването” на няколко проекта.

Става въпрос за такива с т.нар. “prime location” и отговарящи на всички изисквания на претенциозните наематели (локация, непосредствена близост до метро, наличие на паркоместа, енергийна ефективност). Това само по себе си е предпоставка за по-лесно последващо отдаване под наем на площите. Предвид повишения риск и трудния достъп до финансиране, новите проекти за офисни сгради са предимно малки с площ до 5 000 кв. м.

През първата половина на 2013 г. са издадени 64 разрешителни за строеж на административни сгради в страната с обща разгъната застроена площ 40 758 кв. м. В сравнение със същия период на предходната година се забелязва спад в броя им с 15.79%, а спрямо периода януари-юни на 2011 г., 2010 г., 2009 г. и 2008 г. съответно с 38.46%, 40.19%, 59.49% и 65.59%. В резултат на слабата инвестиционна активност в сегмента след 2008 година, обемът на въведените в експлоатация офис площи остава малък. В София към юни 2013 г. са завършени около 31 хил. кв. м. офис площи клас А и В, с които общото количество завършени офиси се увеличава с 1.74%. Няма стартирани нови строежи на офис сгради през 2013 г.

Свободни офис площи

Въпреки все още несигурната икономическа и политическа ситуация у нас се забелязва понижаване на процента на свободни площи в столицата. Към края на първото полугодие на 2013 г. данните на Sollers показват спад в дела на свободните офис площи на територията на София - до 27.02% от всички офис площи в града. За сравнение в края на 2012 г. този процент беше в границите от 28% до 30%. Най-голям е делът на незаетите офиси в бизнес сгради в периферията на града – 22.99%, а най-малък – в централните части - 10.52%. Делът на свободните офисни площи в широкия център на София е 17.01%. Големият процент незаетост на офисни площи в периферията и широкия център на София се дължи на факта, че в тези райони е разположена най-голяма част от бизнес сградите – около 95% от всички офис сгради в столицата.

Търсене

През последните години все по-рядко се търсят офиси за покупка, за сметка на тези под наем, като най-често покупката става посредством ипотечен кредит, макар че се среща и заплащане в брой. Стабилизираните цени на наемите на първокласните офиси и все още големият брой незаети площи създава у наемателите чувство за сигурност.  Именно то дава на наемателите възможност да избират внимателно, да са взискателни и да увеличат времето на търсенето си в период от три до осем месеца.

Сред най-активно търсещите офиси през последните шест месеца са фирми от IT сектора, кол-центрове, консултантски компании, счетоводни къщи, тв оператори, туристически агенции, частни училища, застрахователни и телекомуникационни компании. Основни критерии за избор са атрактивната цена, добрата локация, лесна достъпност за служители и клиенти, наличие на паркинг, представителност и др.

През първото тримесечие на тази година заетите в частния сектор наброяват 1 803 400 души. Спрямо същото тримесечие на 2012 г. се наблюдава лек спад от 0.70%, а в сравнение с периода януари-март на 2011 г. и 2010 г. намалението е съответно от 0.03% и 5.06%. Заетите в сферата на услугите обаче бележат тенденция на увеличение през първите тримесечия на последните четири години. За периода януари-март 2013 г. са регистрирани 1109300 заети лица, което е ръст от 3.36% спрямо първото тримесечие на 2012 г. и ръст от 3.43% и 4.26% съответно за първото тримесечие на 2011 г. и 2010 г. Лекият ръст в броя на заетите в сферата на услугите през 2013 г. спрямо 2012 г. предвещава разширяване на търсенето на офис площи. В резултат на спадналите цени и наеми в сегмента и липсата на мащабно строителство през последните години се очаква още по-осезаемо намаляване на свободните офис площи в краткосрочен период.

Данните на Sollers показват, че в столицата все още се наблюдава тенденция фирми, чиито офиси се намират в централната част на града, да изместват дейността си по периферията. Това е характерно за бизнесите, които нямат ежедневна оперативна работа с институции и за които централната зона е проблем поради часовото ограничение за паркиране. Друга причина за изместване на търсенето към периферията е фактът, че в централната част на града са разположени предимно стари сгради, където наемането или покупката на офиси е непривлекателно, поради сливането на бизнеса с бита на живущите в съседните единици на сградата. Друга причина за релокация все още остават изтичащите стари договори, сключени при високи наемни нива от 2007 - 2008 г., както и по-добрите технически специфики на новите сгради.

Според Sollers все по-атрактивни за наемателите в столицата стават новите бизнес сгради с наличие на удобен градски транспорт, паркинг, охрана, поддръжка и т.н. Офисни сгради, които предлагат удобства като кафенета, фитнес зали, заведения за хранене, хранителни магазини и други услуги, стават все по-търсени. Сред най-атрактивните локации са бул. България, бул. Черни връх, бул. Тодор Александров и бул. Цариградско шосе. С продължаването на строителството на метрото се очаква да се увеличи търсенето на офис площи по бул.Черни връх, бул. Цариградско шосе, както и в района на летище София, Бизнес парк София и Камбаните, където са ситуирани голям обем съществуващи и бизнес сгради в проект. Довършването на първи и втори метродиаметри ще се отрази благотворно на тези райони, тъй като към момента основен проблем при тях е ограничената комуникативност от гледна точка на обществен транспорт.

Продължава тенденцията на привличане на потенциални наематели от собствениците чрез прилагане на различни гъвкави търговски подходи от тяхна страна като предоставяне на гратисни периоди или поемане на част от разходите по преместване или довършителните работи по интериора. Запазва се тенденцията, която се открои в края на 2012 г. за подмяна на офиси заради разширяване на дейността на голяма част от фирмите. За да могат да извършват дейността си, те обръщат поглед към бизнес сгради, които предлагат по-големи офис пространства. От големи офис площи имат нужда най-вече компаниите от IT сектора. Сред основните изисквания на фирми с подобно търсене е сградата да бъде енергоефективна, за да се намалят комуналните разходи. За момента по-голямата част от наемателите търсят предимно средни офис пространства с площ между 150 и 250 кв. м. 

Според статистиката на Sollers извън столицата се търсят предимно малки офиси под наем с площ между 35 и 150 кв.м., но с функционални помещения. Предпочитат се сгради със смесено предназначение, заради по-ниските разходи за поддръжка. Търсенето е фокусирано в централните райони на градовете. Офисите се наемат предимно за собствени нужди. 

Цени      

През последните шест месеца при цените на офисите, както продажни, така и наемни, се наблюдава известно стабилизиране. Продължават да се регистрират спадове, но вече с много по-забавени темпове. Продажните цени на офис площи в страната се понижават средно с 0.84% за първото полугодие, като за София понижението е от 0.48%, за Варна – 1.65%, а за Бургас – 0.4%. И през 2013 г. наемите на първокласните офис площи запазват своята стабилност. За територията на София те остават непроменени и са в границите между 7 и 10 евро/кв. м.,а за Варна - между 6 и 9 евро/кв. м.

Данните на Sollers показват, че цените на офис площите клас В в страната продължават своя спад, но с все по-леки темпове. През първите шест месеца на годината наемните цени на офис площи в София са се понижили с 2.07%. На годишна база понижението е от 8.39%. Към края на юни за столицата е отчетена средна наемна цена на второкласни офиси от 5.68 евро/ кв. м. През първото шестмесечие на 2013 г. с най-високи наемни нива в София се открояват кв. Изток, бул. Черни връх, кв. Дианабад и Идеален център, а с най-ниски са крайните квартали като Младост, Малинова долина, Люлин. Наемните цени на офиси в Бизнес парка, бул. България, бул. Цариградско шосе, където е ситуиран най-голям обем офис площи, са между 6 и 8 евро/кв. м.

През първите шест месеца на 2013 г. наемите на офис площи клас В във Варна също се понижават. Според статистиката на Sollers към края на декември миналата година средната наемна цена на този клас офиси е 6 евро/кв.м, а към края на юни е спаднала до 5.90 евро/кв. м. За първото шестмесечие на тази година отчетеният спад в наемите е от 1.67%. Понижението на наемните нива на офисни помещения в сравнение с юни миналата година е от 6.35%. По-високите наемни цени във Варна са на офиси, ситуирани в Идеален център. В Бургас към края на юни 2013 г. е регистрирана средна наемна цена на офисите от 3.8 евро/кв. м. За последните шест месеца тя се е понижила с 2.81%. На годишна база изменението в цената e с посока надолу с 3.55%. Според Sollers спадът в наемните цени на офис площи се очаква да продължи да се забавя и през следващите месеци.

Доходност

Според статистиката на Sollers към края на юни тази година средната доходност при първокласните и второкласните офис площи в София е 6.57%. За първите три месеца тя се е понижила с 0.22 процентни пункта, а на годишна база – с 0.65. В края на първото тримесечие на 2013 г. по данни на Sollers във Варна е отчетена средна доходност от 6.26%. Спрямо края на миналата година доходността на пазара на офиси в морската столица е спаднала с 0.11 процентни пункта. В сравнение с юни 2012 г. доходността в сегмента е регистрирала понижение от 0.32 процентни пункта. В Бургас доходността при офисите е 6.10%, като понижението за последните шест месеца е с 0.16 процентни пункта, а на годишна база – с 0.20.   

Минималният спад в доходността се дължи на относително стабилните наеми на офис площите клас А и все по-леките понижения, както в наемните, така и в продажните стойности на офис площи клас В.

Прогнози за второто тримесечие на 2013 г.

Очаква се и до края на тази година наемните нива на първокласните офиси да останат стабилни, без значителни флуктуации, а пониженията в наемите на офисите клас В да стават все по незначителни – до 5%. През месеците до края на годината се очаква процентът на незаетост на офис площи в столицата да продължи да намалява. Изместването на търсенето от офиси в централните части на София към такива в периферията ще продължи да се наблюдава и във втората половина от годината. Не се очаква увеличаване на предлагането вследствие на завършени мащабни проекти до края на годината. Очакванията са пазарът на офиси да остане стабилен и логичен и през следващите месеци.

Сред основните изисквания на големите наематели при търсенето на офис площи ще бъде енергийната ефективност. Наличието на паркоместа, добри транспортни връзки и ритейл зона остават водещи при избора на офис среда. Поради стабилността на пазара на офис площи през последната година се забелязва все по-отчетливо намаляване на дисбаланса между очакванията на предлагащите офис площи и нуждите на търсещите. Очаква се тази тенденция да продължи и през следващите шест месеца.