Интервю на Sandanski1.com

Г-жо Ангелиева, какви тенденции (цени и търсене) в пазара на имоти по сегменти
(офиси, земеделска земя, жилища) се забелязват в Сандански и района през последните 3-6 месеца, г-жо Ангелиева?

Марияна Ангелиева:

Търсенето на нови офиси е почти нулево. Бизнесмените, наемащи нови офиси, освобождават старите си помещения, тоест става дума не за увеличено търсене, а за релокация - на по-комуникативно място, с атрактивно ниво на наема.

В града има изградени много нови офиси на централни места, които в близко бъдеще едва ли ще бъдат наети, защото няма значителен ръст на новооткрити фирми в региона или разширяване дейността на местните такива, което би увеличило броя на наетите офиси.

Има и немалко количество офиси в жилищни сгради, които конкурират бизнес сградите единствено с ниски цени. Забелязва се обаче, че дори и това не е достатъчно, за да привлече нови наематели, защото в период на забавен растеж и крайно свито потребление всеки разход се претегля внимателно.

Търсенето на земеделска земя е сравнително силно, но до сделки не се стига лесно поради три основни причини:

1. Голяма ножица между офертните цени на продавачите и цените, които са приемливи за купувачите - основната част от купувачите са склонни да платят от 600 лв. до 800 лв./дка, докато продавачите често дори не желаят да чуят за цена под 1000 лв./дка. Сделки със земи на цени под 1000 лв./дка стават основно между физически лица без посредници, докато сделките през агенция са на цени между 1100 лв и 2500 лв/дка. До известна степен причина за това е фактът, че за сделки с малки по площ участъци собствениците не прибягват до услугите на агенции за недвижими имоти, защото това е икономически неизгодно за тях.

2. Раздробеност на земята в региона - търсенето на инвеститори е за земеделски участъци с площи от 20 до 150 дка, а повечето предлагани земи са с по-малки площи. Рядкост са доброволно комасираните имоти, които обаче се предлагат на по-високи цени;

3. Наличие на много съсобственици - вътрешните противоречия между съсобствениците на земеделски земи, които обикновено са наследници на титулярния собственик, бавят финализирането на сделките със земи и са причина за провала на някои от тях.

Търсенето на жилища е сравнително постоянно, но сделките са спорадични. Най-важният фактор за това е цената, която не е по джоба на потенциалните купувачи от региона. Основната част от сделките са със жилища ново строителство, а купувачите са предимно рускоговорящи граждани и хора извън региона.

Местните жители търсят жилища на цени до 300-350 евро/кв. м, докато предлагането е за над 450 евро/кв. м, и то за имоти с неатрактивна локация или в недобро състояние. Невъзможността на основната част от потенциалните купувачи да получат ипотечен кредит допълнително стеснява кръга на реалните купувачи. Налице е и ясно изразена тенденция на изчакване дори у хора, които имат налични средства за покупка в брой, защото все още се надяват на допълнителен спад на цените, което обаче едва ли ще се случи.

Каква е прогнозата за бранша в региона за следващите 3-6 месеца, а може би и година?

Марияна Ангелиева:

Очакването е за ниски обеми на сделките поради липсата на свободни парични средства у местните купувачи, силно намалелия брой на чуждестранни купувачи в региона, ниския разполагаем бюджет на наличните потенциални купувачи, както и поради изчаквателното поведение на потенциалните инвеститори. Към настоящия момент в града има доста празни жилища, закупени в последните 4-5 години с цел инвестиция или получени като обезщетение от строители. Тези имоти се намират в завършени сгради и могат във всеки един момент да излязат на свободния пазар.

Това, наред със завършените апартаменти, които се предлагат от инвеститорите, и жилищата, които предстои да бъдат завършени, осигурява едно солидно предлагане на имоти в района, което обаче трудно ще намери своите купувачи.

Раздвижване може да се очаква само ако се увеличи заетостта в региона, което да доведе до по-високи и най-вече стабилни доходи у населението. Фактор за ръст по отношение на чуждестранните купувачи може да бъде реализирането на проекти, водещи до повишаване атрактивността на района като туристическа и балнеоложка локация - подобряване на инфраструктурата, организиране на повече национални и международни изяви, осигуряване на повече атракции за гостите на града, организиране на курс по български за чужденци и др.

Какво е поведението на съществуващи и потенциални големи инвеститори, които търсят земи или сгради?

Марияна Ангелиева:

Не се забелязва значително търсене на имоти за инвестиция поради изложените по-горе факти. Изключвайки големите вериги магазини, другите инвеститори предпочитат да наемат имоти, вместо да ги закупят. И тук една от причините е финансова - имоти на атрактивни продажни цени просто няма.

Друга причина е невъзможността да се предвиди как ще се развие бизнесът им в следващите няколко години, което би оправдало влагането сега на значителен финансов ресурс в сгради и земи.

Очевидно е, че бизнесът предпочита да разполага със свободни средства за оперативни разходи, вместо да ги блокира в слаболиквидни недвижими имоти.

По отношение на земеделските земи - има желаещи да инвестират, но не на тези цени, на които се оферират земите, и не за такива малки площи, които се предлагат на пазара.