В контекста на сериозния спад на инвестициите в недвижими имоти, регистриран от началото на годината, банките продължават да са активен участник на пазара на бизнес имоти, посочват от консултантската компания Cushman & Wakefield Forton. Конкуренцията сред финансиращите институции е най-сериозна при проектите на инвеститори с опит, както и такива, с по-голям дял самоучастие, заради по-ниските рискове.
“Инвеститорите, които планират изграждането на сгради със смесени функции, като например комплекси с жилища и офиси, са обект на сериозен интерес от страна на банките. Причината се крие в диференцирания риск при такъв тип проекти.”, коментира Иво Коларов, мениджър “Дългово и структурирано финансиране” в Cushman & Wakefield Forton.
По думите му, поведението на банките е силно повлияно от локацията на обекта, както и от наличието на опит на инвеститора.
“Колкото по-малък опит има зад гърба си инвеститорът, толкова по-високи могат да бъдат изискванията на банката при отпускането на кредит. При офис проектите например, те се изразяват в условия за запълняемост на сградата до определен етап на строителството, срочност на договорите с наемателите, както и нива на наемните цени. Нашата задача е чрез преговори с кредитора да постигнем оптималните условия за клиента въз основа на спецификите на неговия проект и по-доброто структуриране на обезпеченията”, допълва Иво Коларов.
Структурираното финансиране има ключова роля в посредничеството между инвеститорите и банките. Моделът позволява подобряване на ликвидността и постигане на максимална стойност на даден актив или портфейл чрез изготвяне на профил на инвеститора и финансов модел съобразен с целта на транзакцията. С различни симулации и тестове се установява най-добрата структура, която отговаря на изискванията на кредитора и очакванията на инвеститора като доходност.
“Когато започнахме работа по проекта GORA, бяхме уверени, че ще постигнем много добри резултати. Мащабът на комплекса - 32 855 кв. м РЗП и инвестицията от 30 млн. евро, изискват солиден опит и познания на пазара в дълбочина. Въпреки негативните тенденции, които наблюдаваме на инвестиционния сегмент, банките съумяват да оценят и дори се съревновават за добре структурираните проекти с потенциал. Консултирането при структурираното финансиране е от решаващо значение, когато е налице висококачествен продукт, но инвеститорът няма предишен опит в преговори с кредитиращите институции. Доказателство за това е оптимизацията на инвестирания бюджет с 1% само за първите 2 години, които постигнахме в GORA. Успяхме също да подобрим структурата на обезпечението и увеличихме разполагаемия доход за инвеститора”, уточнява Иво Коларов.
Екипът по Дългово и структурирано финансиране на Cushman & Wakefield Forton работи по осигуряването на проектно финансиране на GORA - жилищен комплекс, който ще се изгради върху площ от 13 000 кв. м, от които 10 000 кв. м ще бъдат озеленени. Той включва четири жилищни сгради, разположени в зелен парк, и самостоятелна офис сграда, която гледа към улицата. Проектът е на обща стойност 30 млн. евро. Инвеститор е Богомил Николов от БГ РЕИ, който е професионален финансов инвеститор и непрофесионален дъвелъпър.
