След поредицата от силни години пазарът на бизнес имоти регистрира драстичен спад на инвестиционните продажби през деветмесечието на 2019 г. В сравнение със същия период на предходната година инвестициите са намалели със 77%, показват данните на консултантската компания Cushman & Wakefield Forton.
Общият обем от сделки за сегашното деветмесечие е 108 млн. евро, като в това число влизат покупки на офисни, търговски и индустриални площи, хотели и парцели за строителство на бизнес сгради. През същия период на миналата година общата стойност на тези транзакции е надхвърлила 460 млн. евро. Като активност настоящата година се доближава до пазара през 2013 г., когато общият обем от инвестиционни придобивания бе под 100 млн. евро. Тогава обаче доминираха сделките за подценени активи и строителни терени в следствие от глобалната криза, докато сега купувачите са по-скоро в изчаквателна позиция.
„Въпреки че се случва на фона на по-мащабната картина на европейските пазари, където към полугодието наблюдаваме 11% по-нисък обем транзакции в сравнение със същия период на миналата година, пазарът у нас страда от собствени проблеми. Голяма част от причините се коренят в нереалните очаквания на собствениците на имоти по отношение на цени и доходност от сделките“, коментира Явор Костов, мениджър „Капиталови пазари“ в Cushman & Wakefield Forton.
По думите му намаление на активността се наблюдава във всички сегменти на пазара, като най-осезаемо е то при търговските площи. Последната мащабна продажба в ритейл сегмента бе тази на Mall of Sofia през 2018 г.
„Ръстът на електронната търговия доведе до спад на транзакциите с търговски площи в глобален план и нашият пазар не е изключение. Политиката на много чужди фондове вече дори изключва инвестиции в подобни активи“, допълни Явор Костов.
Слабата ликвидност и надценяването на имотите е причината за отлива на инвеститори от сегмента на офис площите. По оценка на Cushman & Wakefield Forton и на този пазар продавачите имат много оптимистични очаквания на фона на слабия инвестиционен интерес, по-неблагоприятните условия за финансиране в сравнение с конкурентни пазари и липсата на подходящ продукт – работещи и отдадени под наем с дългосрочни договори, първокласни офис сгради. Трябва да се отбележи, че съществува риск от натиск върху наемните нива и приходите на съществуващите проекти поради стартиралите строежи на нови офисни проекти. Очакванията за доходността при инвестиционни сделки с първокласни офисни активи остава стабилна в рамките на 7.5-8%, като трябва да се има предвид, че не всички нови сгради могат да се класифицират като първокласни и интересни за активните инвеститори на пазара.
Сходна е картината на пазара на логистични площи, където също няма предлагане на завършени и дългосрочно отдадени под наем имоти. По оценки на Cushman & Wakefield Forton доходността при инвестиционни сделки с първокласни активи на този пазар е около 8.5%, докато потенциалните продавачи търсят далеч по-ниски нива на доходност и по-високи продажни цени. В допълнение към това цената на земята и строителството на складови площи в България е по-висока от тази на съседни пазари.
“Свидетели сме на рязка промяна на условията. Имам всички основания да посъветвам собствениците, които търсят продажба, да обмислят внимателно офертите и очакванията си. Ако пазарът не намери баланс чрез отстъпки, има риск да отчетем допълнителен спад на обемите. А собствениците на бизнес проекти да се окажат дългосрочно обвързани с тях.”, коментира Михаела Лашова, управляващ партньор в Cushman & Wakefield Forton
Според Лашова всички продавачи у нас трябва внимателно да следят останалите пазари в Централна и Източна Европа, които предлагат по-добри маржове между финансиране и доходност и много по-висока ликвидност в сравнение с нашата страна. Данните показват, че макар и регионът като цяло да отбелязва лек спад в сравнение с миналогодишните обеми, отделни пазари, като Румъния и Чехия показват по-добри резултати, а България губи конкурентност.
