Пазарът на луксозни имоти в София запази динамиката си и показа ценова стабилност дори през трудната 2020 г., сочат данните на Unique Estates. Компанията отбелязва ръст през второто  шестмесечие на запитванията и продажбите в сравнение с предходната година както в сегмента на къщите, така и в този на луксозните апартаменти.  

Наблюдава се тенденция към засилено търсене на ново строителство, като кварталите с такова се радват на повишен интерес от купувачите. Тяхното внимание трайно се измества към имоти в полите на Витоша и в някои от бързо развиващите се южни райони на София. Предвид активното търсене и по-бавните темпове на започване на ново строителство, очакванията са за балансиран пазар през настоящата година и дори за леко покачване на цените.

Ключови показатели 

 Движение на БВП (Q3 2020) -5.2%

 Безработица (Q3 2020) 4.8%

 Годишна инфлация (декември 2020) 0.1%

 Брой започнати жилища в София (деветмесечие 2020/2019) -27%

 Годишен ръст на цените на жилищата в София (2020) 6%

 Лихви по 10-годишни жилищни кредити в лева (средна стойност 2020) 2.88%

 Лихви по 10-годишни жилищни кредити в евро (средна стойност 2020) 3.51%

Търсене и предлагане

Повишеното внимание към дома и качеството на живот по време на пандемията доведоха до активно търсене в луксозния сегмент на пазара на жилищни имоти. В условията на работа от вкъщи и две вълни на локдаун, хората от средната и над средна класа все по-често се замислят за покупка на къща или смяна на сегашното жилище с по-широко или по-функционално.

„Пазарът на луксозни имоти показа висока активност през изминалата година. За десет месеца регистрирахме същия брой сделки, както за цялата 2019 г. Първоначално, след затварянето през пролетта имаше известно стъписване сред купувачите, но впоследствие много от тях установиха, че не могат да очакват голям спад на цените и търсенето се нормализира“, обобщи Светослава Георгиева, оперативен директор на Unique Estates.

Данните на компанията показват и по-кратки срокове за взимане на решение. През последните месеци до сделка се е стигало в рамките на 1 до 5 седмици от момента на заявен интерес при традиционно значително по-дълги срокове в сегмента на луксозните имоти. В много случаи жилища в строеж се продават още на фаза проект, което също е нетипично за този пазар.

Новото строителство се налага като предпочитана категория в сегмента на луксозните имоти, особено сред по-новите поколения купувачи. Все по-активни са хората от милениал поколението, които предпочитат къщи или апартаменти в малки бутикови сгради или в затворени комплекси в южните райони на София, както и в полите на Витоша. 

Освен традиционните клиенти от корпоративния сектор, интерес за покупка през последните месеци проявяват и българи живеещи в чужбина. Много хора в пред пенсионна възраст също се оглеждат за инвестиция в луксозен имот, търсейки стабилно и доходоносно вложение за спестяванията си.

Интересът по райони

Витошката яка и крайградските райони

Пандемията възроди търсенето на къщи в крайградските райони на София. Данните на Unique Estates от последната година показаха нарастващ интерес както към традиционни локации като кварталите по Витошката яка, така и към райони, които дълго време оставаха на втори план – Лозен, Бистрица, Банкя, Владая, Панчарево, Железница. 

Възраждането на интереса към тях има своето обяснение с двете вълни на локдаун и тенденцията за работа от къщи. 

“Много от нашите клиенти решиха да инвестират във втори крайградски дом, за да имат място, където могат да се установят временно сред зеленина, двор, въздух и повече пространство в случай на пандемия или други ограничения. Това търсене формира нов сегмент на пазара – покупка на втори дом около София, и върна интереса към редица позабравени райони“, коментира Светослава Георгиева. 

По нейни наблюдения в по-неразвитите като пазар райони, като Панчарево и Малинова долина, внимание привличат основно построените през последните години затворени комплекси. Докато в установените квартали, като Бояна и Драгалевци, се сключват и сделки за самостоятелни сгради.  

Бояна и Драгалевци традиционно се разглеждат заедно от купувачите на луксозни имоти. Доскоро двата квартала бяха популярни основно за покупка на къщи, но появата на ново строителство в района през последните години раздвижи продажбите и в сегмента на апартаментите. Търсенето е насочено към малки бутикови сгради или в затворени комплекси, като купувачите са основно хора от поколенията Y и Z (родените съответно след 1980 г. и след 1996 г.). 

„Ако хората от предишните поколения трудно си представяха да отидат в апартамент над околовръстното шосе, то хората на възраст около 30-35 години отдавна не гледат на Бояна и Драгалевци като райони с къщи. Това са места близо до планината, удобни за спорт и физическа активност, с подобрена инфраструктура, големи магазини“, обобщи Светослава Георгиева.

Докато в Драгалевци се оформиха цели зони с нови апартаментни комплекси, в Бояна преобладава микс от ново и старо строителство. Предлагането на апартаменти там е концентрирано в района на местността Гърдова глава. 

Южни райони

Близостта до мол и спирка на метрото, както и появата на нови апартаментни комплекси, превърнаха Кръстова вада в притегателен център за купувачите на луксозно строителство. Зоната около проекти като Амая Резиденс, ГОРА и други се очерта като бързо развиващ се район от жилищни и офисни сгради. Цените в тази част на квартала се движат около 1900-2000 евро/кв. м и нагоре. Предимството му е, че концентрира по-крупни проекти с уреден достъп, добра вътрешна инфраструктура и места за паркиране. В това отношение Кръстова вада се радва на по-хомогенно развитие в сравнение със съседни квартали, като Манастирски ливади и Витоша и определено измества фокуса на купувачите на луксозни имоти от тях.    

В Манастирски ливади най-предпочитана е зоната около бул. България, където предлагането е концентрирано в затворени комплекси или висок клас самостоятелни сгради. В тази част търсенето е за завършени и обзаведени жилища, като цените достигат до 2000 евро/кв. м. Значително по-ниски са ценовите нива във вътрешността на квартала, където достъпът е по-труден и застрояването е по-хаотично, предимно от самостоятелни жилищни сгради. Подобна е картината в квартал Витоша. Търсенето на луксозни имоти там е концентрирано в зоната към Околовръстното шосе, където преобладават големите затворени комплекси и уличната мрежа е по-добре уредена. Останалата част от квартала е с недобра инфраструктура и ограничено предлагане на подходящи апартаменти – ново строителство, с големи квадратури, уреден достъп и добри възможности за паркиране.

Изток/Изгрев и Лозенец

И двата квартала са съществуващи от десетилетия и сградният фонд в тях не е хомогенен. През последните години целият облик на Изгрев се промени благодарение на появата на нови жилищни проекти върху бивши промишлени парцели, например на ул. „Тинтява“. Кварталът е сред най-динамично развиващите се в София и трайно привлича вниманието на купувачите в луксозния сегмент. 

В Изток купуват хора, които са свикнали с района и са привързани към него. При поява на добър имот такива купувачи са готови да платят 2000-2500 евро/кв. м и нагоре за ново строителство на шпакловка и замазка, а за имот в нова, луксозна сграда може да се постигнат и нива над 3000 евро/кв. м. Ако допреди години в квартал Изток се продаваше предимно старо строителство, то през последното десетилетие се появиха малки бутикови сгради и комплекси със смесено предназначение. Цените на жилищата в тях са осезаемо различни от тези в стария сграден фонд в района. Най-ниски остават тези на панелното строителство, като за апартамент в квартал Изток те се движат между 1200 и 1500 евро/кв. м.  

Подобно на други по-стари софийски квартали и в Лозенец предлагането не е хомогенно. Предлагането на ново строителство раздвижи имотния пазар в района през последните години, като в някои от по-търсените проекти се стига и до покупни цени над офертните. В същото време има и вече завършени сгради, където все още има непродадени апартаменти. Пазарът е динамичен и имот, предложен на правилната цена, може да се продаде за седмица. Купувачите предпочитат ново строителство, като в новозапочнати проекти, където има избор, началните цени са от 2500 евро/кв. м.

Център и Докторски паметник

Двата района бяха предпочитани от купувачите на имоти за отдаване под наем или за предлагане в системата на AirBnB. Със затихването на този пазар през миналата година офертите за продажба нараснаха, тъй като много луксозни жилища, купени с цел доходи от наем, излязоха на пазара. Цените реагираха с леко намаление или застой, като за центъра средните нива се движат около 2000 евро/кв. м. Не липсват обаче и единични сделки за по-скъпи имоти. В централната част на София обичайно се регистрират продажбите на най-високи цени, като за 2020 г. това е апартамент от 100 кв. м жилищна площ на знакова улица в района на катедралата Александър Невски. Цената на този имот е 4400 евро/кв. м. Друга знакова сделка за периода е продажбата на апартамент от 150 кв. м в района на Президентството, като цената тук отново е над 3000 евро/кв. м.

Търсенето в района на Докторски паметник е за луксозно обзаведени жилища от 150-160 кв. м, като в единични случаи и тук цените може да достигнат и да надминат 3000 евро/кв. м. За разлика от останалите централни райони, където през миналата година можеше да се договорят до 10% отстъпки, в тази част преобладават продажбите без намаление на офертната цена. С увеличението на предлагането нараснаха и сделките в района. Подобно на останалите зони в центъра на София, и тук то включва много жилища, купувани за отдаване под наем през AirBnB. Наемният пазар не е много активен, тъй като липсата на паркоместа и зле поддържаните общи части в някои сгради спират клиентите. В допълнение, жилища под наем търсят основно млади хора, които предпочитат нови сгради в южните райони на София.

Динамика на цените 

Като цяло, цените на луксозните апартаменти в София през 2020 г. се задържат на достигнатите нива година по-рано – около 1700 евро/кв. м. Подобна е картината на пазара на къщи, където средната цена е 1365 евро/кв. м. Докато при апартаментите обаче се наблюдава лек ръст на сделките, на пазара на къщи той е осезаем спрямо 2019 г. Основен двигател са продажбите в Бояна и Драгалевци, където се регистрира и чувствителен ръст на цените. Квартали като Панчарево също набират популярност, главно заради появата на нови затворени комплекси с подобен тип имоти. 

В сравнение с 2019 г. нарастват както продажбите на къщи и апартаменти с отстъпка, така и средната отстъпка на имот, показват данните на Unique Estates. През миналата година при луксозните къщи тя е била 12.5%, а при апартаментите –  7.3%. Продажбите с коментар на цената през 2020 г. са достигнали 72% от общите при 68% година по-рано, показват данните на Unique Estates.

Наемните цени на луксозните апартаменти се запазват почти без промяна в сравнение с година назад, като средните нива за София през 2020 г. са били 7.3 евро/кв. м. Най-високи остават наемите в района на Докторски паметник и квартал Иван Вазов, като във втория цените през миналата година са достигнали 10 евро/кв. м. В диапазона 7-8 евро/кв. м се движат центърът на София и квартал Лозенец. Това са и районите с най-голям брой наемни сделки.

Наемен пазар

Възстановяване на наемния пазар и стабилни цени очакват от Unique Estates през 2021 г. През миналата година компанията отбеляза ръст на сделките за наем на апартаменти в София, но умерен спад на цените – средно 8%. Прогнозата сега е с поетапното ваксиниране да се подновят пътуванията, а с тях – и търсенето на имоти за средносрочен престой. 

“Затварянето, ограниченото движение на хора през миналата година, както и изтеглянето на много оферти от наемния пазар доведоха до спад на цените, особено в централната част на града. От средата на 2021 г.  обаче очакваме да започне възстановяване. Повечето наемодатели също са оптимистично настроени“, коментира Зара Котева, мениджър на отдел „Луксозни и корпоративни наеми“ в Unique Estates.

Според консултантите от Unique Estates през последните месеци се наблюдава промяна в структурата на наемите – много имоти за средносрочен престой се предлагат за по-трайно обитаване. Офертите са основно в централните райони и около Докторски паметник. Търсенето е предимно от млади хора, които работят онлайн за чужди компании или учат в западни университети и временно са на дистанционно обучение, както и от корпоративни клиенти. Много наематели обаче са склонни да подпишат договор за няколко месеца, което не се вписва в стандартните двугодишни договори, предлагани от наемодателите.

„Коронавирус кризата промени пазара и собствениците трябва да са по-гъвкави, ако искат бърза реализация на имотите си. Средносрочните наеми – от месец до година, са все по-разпознаваеми на пазара. Самите клиенти ги налагат като срокове“, обясни Зара Котева.

Важни при избора на жилище под наем са фактори като близостта до парк, добрите отношения със съседи и етажната собственост, близостта до центрове за спорт и релакс. Все повече хора имат домашни любимци и готовността на наемодателите да ги допуснат в предлаганите имоти също се нарежда сред критериите за избор.    

Наемателите на къщи са основно семейства с деца, като търсенето е основно за имоти с големи дворове, много зеленина, в много случаи – с басейн. Има и много запитвания за къщи в затворени комплекси в покрайнините на София. Предлагането на къщи под наем е ограничено и очакванията на Unique Estates са за лек ръст на наемите в краткосрочен план.

Според компанията за луксозни имоти моментът е добър и за инвестиционни придобивания, тъй като наемният пазар е стабилен, в някои сегменти с тенденция към плавен ръст. През миналата година доходността от подобна инвестиция се е движила в рамките на 4 до 6%, което е добро ниво за жилищни имоти. Сегментът на средносрочните наеми също показва знаци на възстановяване, което се очаква да подобри нивата на заетост и доходност на пазара.