Цените на жилищните имоти в столицата остават стабилни от началото на годината, като колебанията са в рамките на 1-2%. Видимо покачване има единствено в офертните нива на старото строителство, но цените, на които се сключват реални сделки, не търпят съществени промени за периода януари-юни. Това сочат данните на консултантската компания „Имотека“ за първото полугодие на 2016 г. Анализът на компанията е на база средните пазарни нива за масивно и панелно строителство, като изключва някои ексклузивни нови проекти.
„Данните ни умишлено не включват някои единични проекти, продаващи се на високи нива и дело на надеждни инвеститори - тези сделки чертаят тенденции, различни от общите за пазара”, казва Явор Пейчев, мениджър в компанията.
По думите му случващото се масово в жилищния сегмент е различно от спекулациите в последните месеци – реално от януари до сега не отчитаме сериозен ръст в цените, на които сключваме сделки. Твърденията за покачване, които се разпространяват напоследък, се дължат по-скоро на офертните цени на пазара в момента.
Той посочи, че ръстът, отчетен в началото на 2016 г. спрямо 2015 г., е дал прекомерна смелост на продавачите и много от тях са опитали неоснователно да повишат цените си.
Движението на цените зависи от множество фактори, не само от намеренията на продавачите. За тях се появи сериозна конкуренция от страна на новопостроените сгради. Поради този фактор нивата на сключване на сделки за старо строителство практически останаха същите с леки покачвания в отделни райони.
Според него завишените цени са рефлектирали върху времето за продажба на имотите, което видимо се е удължило през разглеждания период в сравнение с първото полугодие на 2015 г.
Сделките, които се сключват между 1 и 3 месеца, значително намаляват броя си, падайки от 31% на 17% от общия обем. Същевременно расте делът на жилищата, престоели по-дълго на пазара. Броят на имотите, очаквали купувач между 3 и 6 месеца, се покачват от 17% на 22%, а тези, останали на пазара между половин и една година, скачат от 16% през 2015 до 30% през 2016 г.
За жилищата, чиито първоначални цени са завишени, има две възможности – или да предложат пазарна цена още на начален етап, или да останат твърде дълго на пазара, което, както е видно от данните, вече е започнало да се случва.
„Важно е да се отбележи, че „жизненият цикъл” на един обявен за продажба имот стига пика си в шестата седмица, след което интересът към него рязко спада. Ако един продавач наистина иска да реализира жилището си, то е важно да предложи адекватна на пазара цена в рамките на първите 3-4 седмици от обявяването на продажбата”, казва Явор Пейчев.
Отстъпките продължават да са фактор на пазара, коментират още от компанията. Около 30% от сделките през периода са направени с отстъпки между 1 000 и 5 000 евро, а близо 10% от продажбите са с компромис в цената, вариращ между 5 000 и 10 000 евро.
Въпреки разминаванията в очакванията на купувачи и продавачи през последните месеци, активността на пазара продължава да расте.
„Високите офертни цени и задържането на някои имоти на пазара в голяма степен се компенсира от новото строителство и сделките ни през това полугодие растат с около 30% на годишна база и с близо 15% спрямо второто полугодие на 2015 година”, казва Пейчев.
Реализираните имоти са предимно двустайни и тристайни, като първите заемат дял от 44% от всички, а вторите – 35%. За многостайни апартаменти са 8% от сделките, а за едностайни – 7%. С допълнителни 2-3% нарастват покупките с цел инвестиция, се посочва още в анализа на Имотека.
„Независимо от квадратурата, можем да кажем, че делът на по-скъпите имоти расте”, казва Пейчев.
По думите му делът на покупките между 70 000 и 100 000 евро расте до 28% при 19% година по-рано. Също толкова – 28%, заемат и сделките за жилища на цена между 50 000 и 70 000 евро, което е покачване с два процентни пункта спрямо 2015 година. С 2% е нараснал е обемът на покупките над 100 000 евро.
В същото време имотите на по-ниски цени частично губят популярност. От 11% на 4% пада делът на жилищата до 30 000 евро, а тези между 30 000 и 50 000 евро са 22% от всички при 29% в първото полугодие на 2015 г.
Сред най-желаните от купувачите квартали през шестмесечието са „Младост“, Център, „Изток“, „Изгрев“ и „Витоша“, а „Манастирски ливади“ си възвърна интереса след преустройството на някои започнати преди кризата проекти. Големите жилищни комплекси и кварталите с достъп до метро запазват популярността си стабилна.
„Има интерес и към зони като „Хладилника“ и „Иван Вазов“, например, но сделките там не са в големи обеми поради малката площ и по-ниското предлагане”, обобщава Явор Пейчев.
„Кръстова вада“, „Гео Милев“ и „Яворов“ също са обект на интерес от страна на купувачите.
Като водещи фактори за покупка остават добрата комуникативност на района, сигурността и зелените площи. По отношение на самия имот от първостепенно значение е доброто му изпълнение – функционално разпределение, наличие на светлина и добре поддържани общи части.
Прогнозите до края на годината е за задържане на цените с тенденция за продължаващ, но умерен ръст. С оглед на големия интерес от страна на купувачите и растящия брой новопостроени сгради активността ще продължи да се движи във възходяща посока. Клиентите ще търсят високо качество и ще са склонни да плащат повече, но само ако имотът отговаря на изискванията им. В противен случай ще прибягват до сделка, едва когато намерят желаното жилище. Новото строителство ще запази темпа си на растеж, като към момента инвеститорите вече са започнали да изграждат проектите си след анализ на клиентското търсене. Възможно е и продавачите на старо строителство да преосмислят офертните си нива или да се опитат чрез основен или козметичен ремонт да подобрят предлаганите от тях имоти.
