Специално за Econ.bg

Интервю на Ралица Стоянова ( r.stoyanova@econ.bg )

Тошо Киров е завършил Технология на машиностроенето и металорежещи машини в Техническия университет в София. Има магистърска степен по организация и управление на машиностроителното производство. Повече от 15 години е работил в производствени предприятия. Специализирал е управление на човешките ресурси в Япония, конфликтен мениджмънт, социален диалог, управление на фирма в условия на пазарна икономика в Германия. Работил е в Българската стопанска камара като директор по мениджмънт, маркетинг и коопериране.

От 2005 г. е изпълнителен директор във фирмата за фасилити мениджмънт "First Facility България" ЕООД - дъщерна фирма на First Facility - Виена, член на EVN Group.

Киров е съосновател и председател на Българската фасилити мениджмънт асоциация. Той е и съучредител и член на Българската асоциация за изследвания, иновации и предприемачество.

Тошо Киров е съдиректор на магистърската програма по "Фасилити мениджмънт" към Стопанския факултет на Софийския университет "Св. Климент Охридски". Той преподава „Основи на фасилити мениджмънта" в същата програма.

Владее немски и английски език.

Акценти:

• Фасилити мениджмънтът интегрира процеси и компетенции по управлението на сградите
• Професионалното управление съхранява и повишава стойността на сградата, оптимизира разходите и съкращава периода за възвращаемост на инвестицията
• Фасилити мениджмънтът - неразривно свързан с устойчивото развитие на сградите
• Използването на услугите на компания за билдинг мениджмънт повишава стойността на сградата

Г-н Киров, какво представлява фасилити мениджмънтът?

Тошо Киров:

Фасилити мениджмънтът е преди всичко интеграция на процеси, компетенции, площи и хора с цел да се управляват оптимално недвижими имоти, преди всичко сгради. Целите му са няколко. Едната от тях е да съхрани и да повиши стойността на недвижимия имот. Звучи много предизвикателно, някой може да каже дори, че е абсурдно, но на практика е така. Една от другите цели е да се оптимизират разходите на собственика и да се генерират допълнителни доходи, така че да се съкрати периодът за възвращаемост на инвестицията. Трета цел е всичко това да става, без да се нарушава комфортът на ползвателите на сградата, на наемателите.

Кои дейности се включват във фасилити мениджмънта?

Тошо Киров:

Абсолютно всичко, което касае възможността една сграда да функционира по най-добрия начин. Това означава техническата поддръжка, профилактиката, контролът на съоръженията, тяхната настройка, ефективното им функциониране от гледна точка на енергийна ефективност, всички процеси, свързани с почистване и с охрана. Като говорим за сигурност, имам предвид не само физическата охрана на сградата или противопожарната сигурност - ние сме тези, които изготвяме правилата за вътрешния ред и за действие при кризисни ситуации в една сграда, поддръжката на зелените площи, снегопочистването, почистването на фасадите.

Билдинг мениджмънт са и всички дейности, свързани с взаимоотношенията с наемателите - преговори преди сключване на договори, изготвяне на проектобюджети, отчитане и разпределение на разходи.

Оттук нататък зависи от самия собственик каква част от тези дейности ще възложи на професионална компания и каква част ще остави за себе си. Вариантите са най-различни. Ние сме имали случаи, когато сме поемали на 100% всичко, включително воденето на счетоводството на дружеството на инвеститора, който практически е собственик на сградата, юридическото му представителство, охраната, почистването, техническата поддръжка, инфраструктурата и т.н.

Една тема, която често се подценява, е управлението на ключовете. То е сериозна задача, защото може да доведе до загуби и до непокриване на щети от застрахователните компании, ако няма ясна процедура относно това кой кога взима ключовете, кога ги връща и за какво ги ползва.

Колко компании в България предлагат фасилити мениджмънт и колко се възползват от него?

Тошо Киров:

Не мога да дам точна цифра. Мисля, че дори в даден момент да е направено изследване, процесите са толкова динамични, че ако днес цифрата е една, утре е друга. Членовете на асоциацията са над 30 и има подадени заявления за още пет.

Има ли тенденция клиентите на фасилити мениджмънта да се увеличават?

Тошо Киров:

Клиентите са най-вече собственици на сградите. Покрай кризата инвестициите в недвижими имоти позатихнаха. Напоследък редица събития показват, че пазарът се раздвижва. Достатъчно е да минете да видите моловете - например мол "България", който беше спрял, а сега строителството му върви много интензивно, новият мол "Парадайс", който се изгражда на бул. "Черни връх", и други обекти, които бяха спрели.

Каква е връзката между устойчивото развитие и фасилити мениджмънта?

Тошо Киров:

Много пряка. Не е достатъчно да построиш една устойчива сграда. Много важно е да я експлоатираш устойчиво. Ние от бранша често казваме, че ако вземеш целия жизнен цикъл на една сграда, 20% от разходите отиват в инвестиционните етапи, които свършват с това да вкараме сградата в експлоатация. Останалите 80% от разходите са в използването ѝ. Това съотношение е вярно и по отношение на устойчивото развитие.

Основната тежест в устойчивостта на сградата е в процеса на нейното ползване. Какво от това, че имате модерни технологии, които ви "развързват ръцете" в много посоки, ако не можете да ги управлявате? Какво от това, че имате много модерна топлинна вентилационна система, ако не сте я настроили и балансирали правилно?

Онзи ден бях в една сграда и видях нещо, което често се среща - вентилационните решетки бяха залепени с тиксо, защото на хората им духа. Това означава, че се нарушават микроклиматът и микросредата, а те са елемент от устойчивото развитие - да създадете условия за труд на хората, като гарантирате първо те да се чувстват добре, намалявате заболеваемостта и увеличавате производителността на труда, което води икономически ефект след себе си.

Какво е мястото на софтуера и информационните технологии във фасилити мениджмънта?

Тошо Киров:

Мястото е ключово, защото сърцето на всяка една модерна сграда е т.н. buiding management система. Тя е едно съчетание от софтуерни и хардуерни компоненти. Това е система, която може да управлява всички останали системи в сградата - вентилацията, отоплението, асансьорите, осветлението, щорите (в зависимост от осветяемостта навън или нагряването от слънцето да се отварят, да се затварят, да се съчетава това с вътрешното осветление).

Разбира се building management системата, когато софтуерът е последно поколение, е много скъпо удоволствие и повечето инвеститори правят компромиси - ограничават нейното използване главно по отношение на климатизацията и вентилацията.

От друга страна не можете да предлагате качествен фасилити мениджмънт, ако не работите с подходящия софтуер, защото в съвременните условия повечето инвеститори искат да има абсолютно прозрачна дейност, а тя става със софтуер, който регистрира всяко събитие. Той може да отчита какво сте планирали този ден, тази седмица, следващия месец и какво сте извършили.

Какви са темповете на развитие на фасилити мениджмънта в света и в България?

Тошо Киров:

Като цяло фасилити мениджмънтът е нов бизнес в световен мащаб. Той възниква преди около 35 години в Америка, после се появява в Европа. На Стария континент няма да намерите по-стара фирма в този бранш от 30-годишна. Темповете са много интензивни, защото в условията на глобализация и изострена конкуренция, особено след кризата, единственият начин инвеститорите и собствениците на сгради да оптимизират разходите, е да наемат специалисти. Няма друг начин. Измамна е представата, че ако сами си организирате всичко, ще спестите пари. Тя изглежда постижима за кратко време, но в средносрочен и дългосрочен план е в абсолютно обратна посока. В бъдеще ще генерирате повече разходи.

Ако нямате компетентна поддръжка на техниката на сградата, тази техника ще започне да дава много дефекти, да "издиша" след 2-3 и години ще трябва да я подменяте - не да я поддържате, а да я подменяте.

Ако искате качествено почистване, но дойде некомпетентна компания, тя може да ви съсипе каменните плочи на пода например и да се наложи да ги сменяте и т.н. Аз съм чувал за унищожени килими за десетки хиляди левове в един от най-скъпите столични хотели заради неправилно почистване.

След като фасилити мениджмънтът е нов бизнес, засегнат ли беше той от финансовата криза?

Тошо Киров:

В някаква степен да - преди всичко заради това, че инвеститорите се уплашиха какво ще стане. Първата им автоматична реакция беше: "Дай да видим какво можем сами да си направим". Стратегическите инвеститори с дългогодишен опит обаче много добре знаят, че дори в кризата фасилити мениджмънт компаниите могат да им помогнат да се измъкнат по-лесно.

Ние сме сядали и сме разговаряли с наши клиенти. Те питат как да намалят разходите си, защото не им излиза сметката. Аз не мога да ги намаля просто така, защото за да оцелея на пазара, маржът, който слагам на моята цена, е несъществен. Той ми дава възможност само да се поддържам и много малка възможност за реинвестиране и развитие на фирмата. Но можем да направим нещо, ако седнем заедно с компаниите и видим дали наистина всички услуги, които досега сме им предоставяли, са им необходими.

Установяваме, че на този етап инвеститорите могат да се лишат от част от услугите и оттам вече оптимизираме цената. Но аз ги предупреждавам и ги съветвам относно това кое е наистина важно и не трябва да отпада, защото ще даде краткосрочен ефект, но ще генерира много разходи вбъдеще. Така в един компетентен разговор им даваме възможност да преодолеят по-добре кризата.

Каква е Вашата прогноза за развитието на фасилити мениджмънта, да кажем след 5 и след 10 г.?

Тошо Киров:

Аз смятам, че ще се развива не в аритметична, а в геометрична прогресия, ако мога да използвам термини от математиката. Пазарът ще го изисква. От една страна е налице конкуренцията между инвеститорите да имат класни наематели и в същото време да предлагат по-добри наеми и особено това, което касае нашата дейност - по-добри сервизни такси. От друга - фактът, че модерните сгради стават все по-сложни, както и невъзможността да сте нормален инвеститор, без да работите с фасилити мениджмънт компания, довежда автоматично до това, че тази услуга ще е търсена. Когато една услуга е търсена, тя се развива.

Като казвам, че инвеститорът не може нормално да върши своята дейност, без да има фирма за сградно управление зад себе си, имам предвид, че стандартният инвеститор прави някакъв недвижим имот, вкарва го в експлоатация, пълни го с наематели и след известно време има интерес да го продаде с някаква печалба и да продължи този процес с ново строителство - все по-модерни и красиви нови обекти. Самият факт, че сградата се управлява от професионална фасилити мениджмънт компания, априори вдига цената при продажба. Това е така защото, първо, ако имате професионална компания, естествено сте съхранили всичко в сградата в добър вид, второ - сградата има история.

Едно от нещата, които задължително правим, е репортингът - регистрирането на всяко едно събитие, неговото документиране и обобщаването му в отчети и доклади към собствениците. Третото нещо, което няма как да не се случи, е техническата документация да бъде подредена и актуална към съответната дата, а не да е на проектно ниво, тъй като има процеси на строителството, на експлоатацията, в сградата стават изменения. Ако тези промени не бъдат нанасяни в документацията, тя не струва нищо.

Нормалните инвеститори, които се явяват от страната на купувача, знаят много добре тези факти. Когато фасилити мениджмънт компанията е име на пазара, тя гарантира, че всичко е на ниво и автоматично можете да разчитате на процент отгоре в цената.