Жилищният пазар в България вероятно е достигнал връхната си точка и се очаква през следващите години да се върне към равновесието си с намаляване на броя на сделките и на цените в рамките на около година. Такова мнение изрази д-р Мирослав Владимиров, член на Съвета на директорите на ЕРА България и преподавател в Икономическия университет във Варна, по време на конференцията Broker Pro 2025, цитиран от investor.bg.
Според него това ще бъде естествен, а не драматичен процес, като очакванията му са той да не започне още през тази година поради инерцията от силната 2024 г. и в контекста на очакваното присъединяване на страната ни към еврозоната.
През последните три години жилищният пазар в страната е бил „най-силният в историята“ от гледна точка на брой и номинална стойност на сделките, отбеляза Владимиров, позовавайки се на данни на Националния статистически институт (НСИ). Те показват, че през последните три години броят на сделките с жилища, закупени от домакинствата, е достигал 93 хил. - 94 хил. при ниво от около 70 хил. в предпандемичния период между 2017 и 2019 г. Общата стойност на сделките през 2024 г. е била малко под 9 млрд. лв., а Владимиров очаква тази година тя да надхвърли 10 млрд. лв. под влияние и на ръста на цените на жилищата.
Според експерта жилищният пазар е бил тласнат до неустойчивия по думите му връх от безпрецедентното повишаване на разполагаемите доходи на населението, които през последните три години са нараствали с по 20% годишно.
„Повишената ликвидност на домакинствата променя поведението им на пазара на жилищни имоти поне по три начина. Първо, те не са толкова агресивни в преговорите за цената и са склонни да плащат по-високи цени. Второ, склонни са да приключат сделката бързо, защото могат да си я позволят. Трето, увеличената ликвидност на купувачите създава силна конкуренция между тях“, посочи Владимиров.
Нарасналите доходи са накарали повече хора да излязат на ипотечния пазар под влияние и на ниските лихви и убеждението им, че те ще останат такива в обозримо бъдеще. Така между 2020 и 2024 г. ипотечното кредитиране в страната е нараснало с 228%, а това от своя страна е тласнало нагоре сделките с жилища и цените им с по 57% през същия период.
Според Владимиров създалият се цикличен процес, който сам се подхранва, е неустойчив, тъй като доходите на населението не могат да растат непрекъснато с 20% годишно. Затова той счита, че рано или късно пазарът ще се върне към равновесие, още повече че вече има признаци за надценяването му.
Дефлираните цени на жилищата, които са изчистени от инфлацията, за първи път растат с повече от 6%, приетия от Европейския съвет за системна сигурност праг, над който се счита, че пазарите са надценени, коментира Владимиров. „Така тезата, че пазарът на жилища е надценен за първи път има аргумент“, изтъкна той.
„Динамичният пазар, който е в началото на процес на надценяване, както го определи експертът, може да бъде прекъснат по два начина. Първо, ако домакинствата преценят, че цените са станали твърде високи и не са склонни да ги плащат. Според него това е малко вероятно, докато хората имат очаквания, че доходите им ще продължат да растат.
Вторият начин е намеса на регулатора в лицето на Българската народна банка (БНБ) в посока затягане на ограниченията върху ипотечното кредитиране, отбеляза Владимиров.
Тенденцията за рязко увеличение на сделките след началото на Covid пандемията беше валидна и в много страни от ЕС. Но там ускоряването на инфлацията и увеличаването на лихвените проценти прекъсна възхода на пазара и той се върна към средните си стойности отпреди пандемията, коментира експертът. За България това би означавало среден брой сделки между 78 хил. и 80 хил. на година и по-малък, но устойчив в дългосрочен план ръст на цените.
Промяна в сроковете за покупка или продажба на имот могат да бъдат ранни показатели, че пазарът поема в нова посока, счита Изабела Клисарска, изпълнителен директор на агенцията за недвижими имоти „Явлена“. Към момента тези срокове са между три и четири месеца, допълни тя.
В Бургас 30% от продажбите, които осъществява „Адрес Недвижими имоти“, се случват в рамките на три месеца, а половината от продажбите се реализират в рамките на шест месеца, като сроковете не са се променили спрямо предходната година, коментира Димитър Желязков, регионален мениджър на агенцията за недвижими имоти в града. Той отчита леко забавяне при покупките на жилища тази година, в повечето случаи поради по-бавно одобрение за ипотечен кредит.
Друг показател за предстояща промяна на пазара е дали сделките се сключват на обявената офертна цена, или с коментар, и в какъв размер, отбеляза Димитрина Гачева от агенцията за недвижими имоти „Имотека“ в Пловдив. „Около 30% от депозитите, които се вземат, са с коментар на цената между 3 хил. и 5 хил. евро, който продавачите не са съгласни да направят“, каза Гачева. Това води до разминаване в очакванията на продавачите и купувачите, основно на вторичния пазар, допълни тя.
Георги Грунов, консултант в агенцията „Имоти Премиер“, счита, че е възможна известна корекция на пазара, но според него в големите градове с активни пазари натискът върху сделките и цените ще бъде по-слаб в сравнение с по-малките пазари.
Мирослав Владимиров посочи, че приемането на България в еврозоната може да доведе до краткотрайна еуфория на жилищния пазар, докато се върне реализмът, че то няма отношение към ценовите равнища. Той даде за пример Литва и Естония, които се присъединиха в еврозоната от валутни бордове като действащия в страната ни и отбеляза, че в тези страни, в годините преди и след присъединяването им, не са се наблюдавали ускоряване на инфлацията и ръст на цените на жилищата извън обичайните.
