През изминалите девет месеца на годината на пазара на офиси и индустриални площи се забелязва вълна от нови проекти. Предприемачите придобиха увереност да инвестират в ново строителство заради засиленото търсене на площи под наем в комбинация със стабилни наемни нива. Това става ясно от анализ на Forton, партньор на Cushman & Wakefield за България и Македония.

Данните на компанията показват, че в сегмента на търговските площи като нови конкуренти се очертават проектите в процес на преструктуриране, които търсят място на пазара. Продължават и активните покупки на строителни парцели, предимно за развитие на нови офисни, индустриални и жилищни проекти. През периода те са формирали около 60% от общия инвестиционен обем.

От компанията отчитат, че активните инвестиции в земя и нови проекти показват, че пазарът на бизнес имоти навлиза в нов възходящ цикъл. Очакванията са този тренд да се запази през следващите месеци и да бележи годината като цяло.

Инвестиционен пазар

На инвестиционния пазар продължават да доминират сделките със строителни парцели. Те формират 60% от обема му през деветмесечието, като това се равнява на 58 млн. евро от общо близо 97 млн. евро обща стойност за периода.

През третото тримесечие най-големите инвестиционни сделки бяха покупката на 14 000 кв. м от „Кауфланд България“ за строителството на хипермаркет във Варна. Продавач е „Спортен комплекс Варна“, а платената цена е 9,4 млн. евро.

„Имотният пазар навлиза във възходящ цикъл и очаквано предприемаческата активност е висока. В момента преобладават сделките за терени за офисно, жилищно и складово-логистично строителство, т.е. в сегментите, където търсенето от страна на наематели и купувачи расте и ценовите нива вече са стабилни с потенциал за покачване. Инвестициите в подобни проекти предлагат добра възвръщаемост“, коментира Явор Костов, мениджър „Капиталови пазари“ във Forton/Cushman & Wakefield.

От анализа на компанията става ясно, че сделки със земя за строителство на търговски площи също не липсват. Планираните проекти са предимно в биг-бокс сегмента, където има компании с планове за активна експанзия в близките години.

Показателен за предприемаческите нагласи в София е и интересът към инвестиции във все по-мащабни проекти, които съчетават различни видове площи. Според компанията той също е двигател на пазара на земя и на големи сделки, които ще бележат годината.

Офис площи

Завършването на най-големия офисен проект за годината Capital Fort и подписването на най-голямата наемна сделка за същия период – тази за 7300 кв. м с Visteon, бяха сред по-значимите събития през третото тримесечие.

Също през третото тримесечие започна строителството на четвърта фаза на Expo 2000, както и на новия проект на Bernard Investments бул. „Цариградско шосе“ в столицата.

Въпреки инвестициите в нови проекти, качественото предлагане на офис пазара остава ограничено. Това е причината много от наемателите да сключват договори за площи още по време на строителството, което се очертава като все по-масово явление. Данните показват, че от общо 167 000 кв. м в строеж към третото тримесечие малко под 50% са договорени с наематели или са в процес на преговори.

Наблюдава се тенденцията офис площите да се договарят още в хода на строителство. На фона на това търсенето на пазара е силно при очертаващия се недостиг на качествено предлагане. Очакванията са този недостиг да се запази в близките две години основно заради продължаващото търсене от IT и BPO компаниите. Към това трябва да се прибавят и наемателите, чиито договори изтичат през 2017 – 2018 г., но заради динамиката на офис пазара ще започнат преговори за подновяването им най-късно в началото на следващата година.

В същото време търсенето остава фокусирано върху проектите, които в най-голяма степен покриват изискванията на наемателите и инвеститорите все повече ще трябва да се съобразяват с това.

Данните от анализа показват, че вече започнатите или планирани офис сгради до 2018 г. са с обща площ 450 000 кв. м и пазарът ще става все по-конкурентен. Успоредно с това големите компании вече залагат на работа от дома, гъвкаво разпределение на офиса без фиксирани работни места и нарастващ дял на местата за почивка и забавления от общата площ.

Обратно към изминалото тримесечие статистиката на компанията показва, че между юли и септември са подписани договори за наем на 38 104 кв. м. Общо за деветмесечието наетите площи са 95 513 кв. м. Това е с 10% по-малко в сравнение със същия период на 2014 г., но спрямо последните пет години обемът на наемния пазар е над средния и тенденцията е за стабилно развитие.

Спрямо обичайния обем на офисния пазар от последните години 2014 г. беше по-скоро изключение заради преподписването на договорите с няколко големи наематели. Тази година наемният пазар е много по-активен по отношение на релокация и експанзия, се посочва в доклада.

Динамично развитие през третото тримесечие отбеляза и Пловдив, отново благодарение на активното търсене от IT компании и сектора на споделените услуги. През периода там бяха подписани около 13% от общия обем наемни сделки, като сред по-значимите бе тази на 60 К, която удвои площите си в Imperial Business Center, наемайки още 1250 кв. м там. Значителна част от площите, които ще бъдат завършени през 2016 г., вече са договорени с наематели.

Заради засиленото търсене наемите на първокласни офиси в града отбелязаха ръст с около 20%, до 7,5-8 евро/кв. м. Инвестициите в нови площи обаче ще балансират пазара и последващ ръст на наемите не се очаква. Стабилни остават наемите във Варна и Бургас, където също се работи по нови сделки.

В София наемите остават стабилни около 12,5 евро/кв. м за първокласни площи в центъра и 12 евро/кв. м в бизнес центровете по протежение на големите булеварди.

Търговски площи

След излизането на 100 000 кв. м търговски площи миналата есен от средата на тази година пазарът постепенно се стабилизира като предлагане и наемни нива.

Прогнозите са в близките две-три години основната динамика на пазара да внасят търговските центрове в процес на преструктуриране предвид липсата на нови големи проекти.

При работещите молове стремежът е към репозициониране, което да ги открои от конкурентите им - знак, че пазарът навлиза в по-зряла фаза.

В ценови план пазарът в София се възстановява, като след спада от края на 2014 г. през последните месеци наемите на първокласни площи в моловете се върнаха на 25 евро/кв. м. Временният отстъп от тези нива се дължеше на увеличеното предлагане със завършването на Mega Mall и Sofia Ring Mall и по-сериозните отстъпки, на които някои инвеститори бяха готови за привличане на наематели.

Индустриални площи

Силното търсене на площи за логистика и леки производства, както и растящите наеми доведоха до започването на няколко нови спекулативни проекта в София през деветмесечието. Става въпрос за втория етап на East Ring Logistics Park в Нови Хан, трета фаза на ЗММ Лого център, Сграда 2 от Universal logistics и Ring Road Logistic Park в Кривина. Със завършването им в рамките на тази или в началото на 2016 г. предлагането на наемния пазар ще нарасне с над 30 000 кв. м.

„Пазарът е много активен и очаквам новите спекулативни площи бързо да бъдат усвоени. В същото време обемът на търсенето, както и наемните нива вече са такива, че има смисъл от инвестиции в складови и логистични проекти под наем. При това положение вълната от строителство в София ще продължи и през следващите години“, заяви Владимир Гюрджиев, мениджър „Индустриални площи и развитие на парцели“ във Forton/Cushman & Wakefield.

За момента обаче предлагането на площи под наем е ограничено и това доведе до лек ръст на наемите през тримесечието. В София договорите за първокласни индустриални площи през последните месеци се сключват на нива от 4 евро/кв. м при предходни от 3,75 евро/кв. м.